De verplichting rond het EPC niet-residentieel (EPC NR) ontstaat via twee sporen:
- bij overdracht of verhuur
- via de algemene EPC-plicht voor niet-residentiële gebouweenheden
Spoor 1 – Overdracht of verhuur
Een EPC NR is verplicht bij elke notariële overdracht in volle eigendom van een niet-residentiële gebouweenheid.
Dat omvat onder meer verkoop, schenking, ruil, inbreng in vennootschap (wanneer het onroerend goed notarieel wordt overgedragen) en vestiging of overdracht van erfpacht of opstal.
Daarnaast is een EPC NR verplicht bij verhuur.
Een geldig attest moet beschikbaar zijn op het moment dat de verplichting speelt:
- bij overdracht: uiterlijk bij het verlijden van de akte, en reeds vóór het te koop stellen zodat de energiescore of het energielabel correct kan worden vermeld in publiciteit;
- bij verhuur: uiterlijk bij het sluiten van de overeenkomst, en eveneens vóór het te huur stellen om de EPC-gegevens correct te kunnen vermelden.
De verplichting rust op de eigenaar of diens gevolmachtigde.
Een overdracht van aandelen (share deal) valt hier niet onder, omdat het vastgoed juridisch bij dezelfde rechtspersoon blijft.
Wat met de renovatieverplichting bij overdracht?
Bij een notariële overdracht kan naast de EPC-verplichting ook een renovatieverplichting spelen.
In dat geval moet de nieuwe eigenaar binnen de 6 jaar na datum van de notariële akte voldoen aan een minimaal maatregelenpakket en een labeleis voor het gebouw. Het EPC NR vormt daarbij het vertrekpunt.
De renovatieverplichting is juridisch onderscheiden van de EPC-plicht, maar beide kunnen tegelijk van toepassing zijn bij overdracht.
Spoor 2 – Algemene EPC-plicht
Sinds 1 januari 2026 moet elke niet-residentiële gebouweenheid beschikken over een geldig EPC NR.
Voor grotere gebouweenheden (≥ 1000 m² bruikbare vloeroppervlakte) gold deze verplichting al sinds 1 januari 2025.
Deze verplichting geldt ook wanneer het gebouw niet verkocht of verhuurd wordt.
Minimale labeleis
Daarnaast gelden ook minimale energieprestaties tegen vastgelegde deadlines.
Voor grote niet-residentiële gebouweenheden die onder het labeltraject vallen, moet tegen 2030 minstens energielabel E worden behaald. Voor publieke gebouwen is dat 2028.
Wat is een niet-residentiële gebouweenheid?
Het toepassingsgebied wordt bepaald door de hoofdbestemming.
Een eenheid is niet-residentieel wanneer de belangrijkste functie geen woonfunctie is, zoals bij kantoren, handelspanden, zorginstellingen, scholen,...
Bij gemengd gebruik, bijvoorbeeld kantoren bij een opslagruimte, productiehal of loods, moet correct bepaald worden wat de hoofdbestemming is en welk type EPC moet worden opgesteld. Die beoordeling gebeurt rekening houdend met het beschermd volume en de bruikbare vloeroppervlakte.
Bepaalde hoofdbestemmingen vallen buiten het toepassingsgebied van het EPC NR, zoals zuivere industriële of landbouwgebouwen.
De concrete toepassing vraagt steeds een analyse van de feitelijke situatie en het geldende inspectieprotocol.
Residentiële eenheden op een niet-residentiële site
Voor residentiële eenheden op een site waar ook niet-residentiële gebouwen aanwezig zijn, kan in bepaalde gevallen gekozen worden om een EPC NR op te maken.
Dat kan bijvoorbeeld bij:
- assistentiewoningen binnen een woonzorgsite
- studio’s in een revalidatiecentrum
- verblijfsunits op een zorgsite
Kiest de eigenaar voor een EPC NR, dan valt die eenheid onder het niet-residentiële traject, inclusief de bijhorende verplichtingen.
De correcte toepassing hangt af van de concrete configuratie van de site en de aanwezige functies.
Wie draagt welke verantwoordelijkheid?
De eigenaar of zijn gevolmachtigde
Is verantwoordelijk voor het laten opmaken van een geldig EPC NR en het tijdig beschikken over het attest wanneer dat wettelijk vereist is.
De notaris
Moet bij een notariële overdracht nagaan of een geldig EPC NR aanwezig is.
Is dat niet het geval, dan is de notaris verplicht dit te melden aan het Vlaams Energie- en Klimaatagentschap (VEKA).
De akte kan juridisch worden verleden, maar de notaris heeft een informatie- en meldingsplicht.
De makelaar
Moet bij verkoop of verhuur de energiescore en het energielabel uit het EPC NR-attest vermelden in publiciteit.
De energiedeskundige type D
Stelt het EPC NR op volgens het geldende inspectieprotocol en beoordeelt bestemming, beschermd volume en bruikbare vloeroppervlakte.
Wat als er geen EPC NR is terwijl dat verplicht is?
Wanneer een eigenaar niet beschikt over een geldig EPC NR terwijl dat wettelijk vereist is, kan VEKA handhavend optreden en een administratieve geldboete opleggen.
Een boete heft de verplichting niet op.
Samengevat
Een EPC NR is verplicht:
- bij notariële overdracht in volle eigendom
- bij verhuur
- bij vestiging of overdracht van erfpacht of opstal
- sinds 1 januari 2026 voor alle niet-residentiële gebouweenheden
De correcte toepassing vraagt steeds een beoordeling van:
- de hoofdbestemming
- het beschermd volume
- de bruikbare vloeroppervlakte
- en de concrete situatie
Twijfel je of jouw gebouw onder de verplichting valt?
Dan is een gerichte analyse van de situatie de eerste stap.
Bel ons rechtstreeks +32 474 79 40 09
Of stuur een e-mail met uw contactgegevens en stel ons uw vraag. We nemen snel contact op.